エダ住宅のお役立ち情報

エダ住宅のお役立ち情報 http://edajyonan.blog52.fc2.com/ 土地や住宅を購入する際のお役立ち情報や耐震、リフォームに関するご提案などをさせていただきます♪ ja http://edajyonan.blog52.fc2.com/blog-entry-94.html これであなたも困らない　-相談事例-　続き相談事例マンション購入を決めました。住宅ローンの全期間固定で借りようと思っていたのですが、販売業者の方から「金利が低いのにもったいない」と変動金利を勧められています。いつでも固定金利に変更できると聞き、S銀行のローンを変動金利で借りるか、あるいは全期間固定で借りるか迷っています。Kさんのプロフィール・Hさん（夫）・・・36歳　会社員　年収720万円・Hさんの妻・・・35歳　パート　年収100万円・長女・・・7歳相談事例
マンション購入を決めました。住宅ローンの全期間固定で借りようと思っていたのですが、販売業者の方から「金利が低いのにもったいない」と変動金利を勧められています。いつでも固定金利に変更できると聞き、S銀行のローンを変動金利で借りるか、あるいは全期間固定で借りるか迷っています。

Kさんのプロフィール
・Hさん（夫）・・・36歳　会社員　年収720万円
・Hさんの妻・・・35歳　パート　年収100万円
・長女・・・7歳　小学1年生
・長男・・・5歳　年中
・購入する物件・・・新築マンション　3600万円
・頭金・・・800万円（諸費用約180万円は別途自己資金で負担）
・借入希望額・・・2800万円　期間30年
・年間貯蓄額・・・昨年は約130万円、ローン開始後は約80万円
・将来のプラン・・・公立中心で大学まで

「当初変動」は最終な固定期間と目標金利を設定

変動金利の動きと固定金利の動きは異なります。変動金利が動かなくても、固定金利は長期的展望から景気回復の明るい材料があれば上昇します。そのため、当初変動金利で借りて将来固定へ切り替えたい場合は、変動金利よりも乗り換える先の固定金利を注意してみておく必要があります。「とりあえず変動金利」で借りたいという相談者には、「最終的に借りたい金利タイプ」を決めてもらったうえで、次の点を確認しましょう。

【「とりあえず変動金利」の前にココをチェック】
・検討中の金融機関に希望する金利タイプがあるかどうか？
・「引下げ幅」は大きいかどうか？
・現在の金利水準で、希望する金利タイプから引下げ幅を引いた金利は納得できるか？
・試算して切り替える目標金利を設定してあるか？

多くの金融機関で10年固定までは充実しているのですが、20年超はかなり少なくなります。最終的にできるだけ長い固定金利期間を希望している人は注意が必要です。場合によっては、前項で書いたように初めから全期間固定を選択するか、あるいは、該当する限られた金融機関を選択することになります。

目先の金利の低さにとらわれて変動金利を選択すると、もっと有利な金利引下げを見落とすかもしれません。相談者にとって重要なのは、最終的な総返済額と家計の安定だということを忘れずにアドバイスしたいものです。

Kさんのプロフィール
・Hさん（夫）・・・36歳　会社員　年収720万円
・Hさんの妻・・・35歳　パート　年収100万円
・長女・・・7歳　小学1年生
・長男・・・5歳　年中
・購入する物件・・・新築マンション　3600万円
・頭金・・・800万円（諸費用約180万円は別途自己資金で負担）
・借入希望額・・・2800万円　期間30年
・年間貯蓄額・・・昨年は約130万円、ローン開始後は約80万円
・将来のプラン・・・公立中心で大学まで

そもそも効率的な選択か？

当初は変動金利で借りて、途中で固定金利へ切り替えることは、うまくすれば有利になるかもしれませんが、そうえない可能性もあります。切り替えのタイミングを間違うと、初めから固定金利を選択していたほうが、有利だったことにもなりかねません。
下表は、相談者が検討されているS銀行で、変動金利を当初の低い金利で借りられた機関が1年、3年、5年だった場合に、その後、切り替える固定金利が何％以下なら有利になるかを試算したものです。2800万円を30年、変動金利で借り(変動金利の期間は1.495％と仮定)、切り替えした後も全期間固定を希望していたとします。最初から全固定金利で借りる場合の金利は2.746％
変動金利を1年続けた場合、切り替えた後の適用金利が約2.828％以下でなければ、最初から全期間固定を選んだほうが得だったことになります。3年なら約3.018％、5年なら約3.018％、5年なら約3.254％以下。これを超える金利だと、総返済額は逆に増えてしまい、初めから全期間固定で借りたほうが有利だったことになります。
しかし、同商品の例では、変動金利から固定金利選択型へ切り替えた場合の金利の引き下げ幅は▲0.9％。現在の20年超の全期間固定の店頭金利3.646％の水準で考えれば適用金利が2.746％です。
このことからみても、変動から固定へと切り替えた時のボーダーラインとなる金利と金利差も決して大きくはないことがわかるでしょう。相談者のKさんには、こうした数字を示したうえで、「とりあえず変動金利」でいくか再確認をして、意思を固めてもらいましょう。

Kさんのプロフィール
・Hさん（夫）・・・36歳　会社員　年収720万円
・Hさんの妻・・・35歳　パート　年収100万円
・長女・・・7歳　小学1年生
・長男・・・5歳　年中
・購入する物件・・・新築マンション　3600万円
・頭金・・・800万円（諸費用約180万円は別途自己資金で負担）
・借入希望額・・・2800万円　期間30年
・年間貯蓄額・・・昨年は約130万円、ローン開始後は約80万円
・将来のプラン・・・公立中心で大学まで

「とりあえず変動」に注意

金利が低くなってから、相談者のように「当初は変動で借入れ、金利が上昇局面になった時点で固定金利に切り替えたい」という要望が多く聞かれるようになりました。相談者も本来は20年固定、あるいは全期間固定など長期固定で借りるべきなのですが、当面は少しでも低金利の恩恵を受けられるのならと、変動金利を検討されています。
こうした相談をされる方の中には、変動金利の金利の低さだけに目を奪われている方もいらっしゃるので、そもそも効率的な選択なのかをよく考えていただく必要があります。商品選択で誤ると「とりあえず変動」が効率的どころか、選択肢のない状態にもなりかねません。
また、経済的な動きや長期金利の動きなど常に見ながら乗り換えるタイミングを見計らうことになりますが、どんな状態のときにどう行動するかを明確にしておかないと、実際に金利が上がったときに固定への切り替えのタイミングを逃し、ずっと変動金利で借りることになる可能性もあります。

住宅ローンアドバイザー通信より引用

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栃木県小山市不動産の土地・新築住宅・中古住宅・マンションの売買・アパート・マンション・貸家・駐車場の賃貸・仲介の不動産情報はエダ住宅まで　http://www.e-eda.co.jp ]]> 住宅ローンアドバイザー通信 2009-09-11T16:58:49+09:00 エダ住宅 FC2-BLOG http://edajyonan.blog52.fc2.com/blog-entry-91.html 「200年住宅法」が成立しました！-続き長期優良住宅の認定基準長期優良住宅の認定基準は、国土交通省などで決められる部分が多いのですが、①数世代にわたって使用できる耐久性の高い構造躯体②大規模地震でも倒壊せず、必要な補修によって使用が継続できる耐震性③子供の誕生、成長などに対応して必要となる間取りの変更が可能な措置④内装や設備の点検、補修などを容易に行うことができる措置などが盛り込まれています。税制上の優遇と維持管理コストの軽減このように質の長期優良住宅の認定基準
長期優良住宅の認定基準は、国土交通省などで決められる部分が多いのですが、
①数世代にわたって使用できる耐久性の高い構造躯体
②大規模地震でも倒壊せず、必要な補修によって使用が継続できる耐震性
③子供の誕生、成長などに対応して必要となる間取りの変更が可能な措置
④内装や設備の点検、補修などを容易に行うことができる措置
などが盛り込まれています。

税制上の優遇と維持管理コストの軽減
このように質の高い長期優良住宅ですから、その建築には一般の住宅よりもコストがかかります。国土交通省の推計では、おおむね20％程度のコストアップが見込まれるとされており、その普及のために一般の住宅以上に税制上の優遇措置などが認められています。
一方で、長期優良住宅の建築から取り壊しまでの総費用の推計では、建築コストは一般住宅を上回るものの、維持管理コストが10％程度安くなることから、家計の負担は一般住宅に比べて3分の2に縮減されるとしています。

法律の成立を受けて、業界では早速これに対応した動きが盛んです。世界的な景気後退の中、長期優良住宅には過去最大規模のローン減税とともに景気回復に向けて大きな期待が寄せられています。

住宅ローンアドバイザー通信より引用

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栃木県小山市不動産の土地・新築住宅・中古住宅・マンションの売買・アパート・マンション・貸家・駐車場の賃貸・仲介の不動産情報はエダ住宅まで　http://www.e-eda.co.jp ]]> 住宅ローンアドバイザー通信 2009-06-26T16:45:19+09:00 エダ住宅 FC2-BLOG http://edajyonan.blog52.fc2.com/blog-entry-90.html 「200年住宅法」が成立しました昨年12月、いわゆる「200年住宅法（長期優良住宅の普及の促進に関する法律）」が成立しました。与党と野党が激しく対立する場面の多い昨今の政治情勢ですが、この法律については、与党も野党も賛成で、全会一致で成立しました。国土交通省のホームページによりますと、今年の6月4日から施工される予定になっています。「量」から「質」への変換この法律は、一言で言えば「良い住宅をつくって永く使っていくための法律」です。金子
「量」から「質」への変換
この法律は、一言で言えば「良い住宅をつくって永く使っていくための法律」です。金子国土交通大臣は、『日本の住宅政策の目的を「量」から「質」へと大きく変えていく。永く使える耐久性に優れた住宅をつくり、きちんと維持管理をして記録も残していく。これは既存住宅（中古住宅）になっても市場に評価され、適正な価格で流通していくことにつながる。また、つくった住宅を短期で建て替える、といった資源の無駄遣いを無くしていくことにもつながる。』といわれています。

国土交通省によると最近5年間に取り壊された住宅の建築年数は、日本が30年に対してアメリカ55年、イギリス77年。日本の住宅はずいぶん短期で取り壊されています。また、日本の住宅市場は新築住宅中心で既存住宅の流通量が全体の13％にすぎないのに、アメリカでは78％、イギリスでは89％で、既存住宅のシェアの方が高いのです。こういったことも、この法律の背景にあるようです。